深控样本：透过泡沫看深圳 "超级城市"遇供应不足

过去一年的业绩表明，深圳控股在一线城市以三成多的销售面积获得超过七成的销售收入，为“聚焦深圳”战略做了最好的注脚。而未来十年，深圳将会继续快速发展，很有可能成为超级城市。

深圳楼市去年以来的繁荣让业务聚焦于此的公司受益良多。深圳本地房企深业集团有限公司（下称深业集团）及其香港上市平台深圳控股便是其中一家。2015年，深圳控股有限公司（下称深圳控股）销售达160亿，同比上涨116%；其中深圳等一线城市以三成多的销售面积贡献了超过七成的销售收入，毛利率为34.6%，深圳项目的平均毛利率高达49.6%。

基于看好“深圳未来十年”的预判，深圳控股在未来的数年将会继续聚焦深圳市场。这种聚焦不只是房地产开发，更涉及到持有物业运营、城市空间重塑、存量物业改造，以及金融资本运作等方面。

作为深圳国资委旗下最大的房地产公司，深圳控股这家业务主要布局于深圳本地的国有企业，在面临行业整体下行的变局时，也正在积极寻求出路，深化转型。

与此同时，据深业集团副总裁董方透露，深业也在进行制度方面的变革，混合所有制改革和员工持股制度都在推进。

深圳房价正在去泡沫化

据统计，2015年到今年三月深圳的平均房价，已经达到49989元，同比上涨88%，在一年内这么快速的涨幅，引起了多方面的关注。

深业集团副总裁董方指出，这一年深圳房价的快速上涨，主要有三个方面的原因，一个是供求失衡。供应方面，近5年招拍挂的土地建面仅有400万平米，严重不足，目前深圳的库存去化周期仅有6.5个月，是一线城市里面最低的，与此同时，深圳每年还有大量的人口净流入，2015年就有59.98万，总人口中适龄购房人群 （25-44岁）占比51%，是一线城市最高的（北京35%、上海30%、广州40%）。

第二方面资金推动。去年深圳新增房贷3300亿元、累计7700亿元，超过北上广居全国第一，目前的房贷余额仍在上涨，逼近1万亿元，宽松货币政策下楼市的杠杆效应很明显。

第三个原因是投资和投机。在去年年初，据统计深圳投资、投机性购房的比例不超过20%，但是由于房价快速上涨所带来的财富效应，以及客户的恐慌心理，到今年年初投资、投机性购房比例已经达到了40%。

董方说，投资、投机购房比例的快速上涨，让房价确实存在一定程度的泡沫。所谓泡沫是指部分楼盘、部分区域有泡沫，即好的还不够贵，差的还不够便宜。现在有些区域和项目并没有那么好，卖贵了；还有一种泡沫是涨得速度太快了，深圳一年均价上涨88%，太快了。

他判断，房地产市场最大的特点将是分化。城市、区域、区域内的项目分化，会越来越严重。比如未来可能同在南山区，有的项目卖到20万/平方米，有的就只有五六万/平方米。

但是董方进一步指出，由于供求关系在未来五年内很难发生根本性的变化，国家适度宽松的货币政策以及深圳未来的发展前景，这个泡沫在合理可接受的范围内。

不过，“3.25新政”之后，深圳市场正被浓厚的观望情绪所笼罩。

对此董方分析，根据过去五年间五次调控的经验，调控影响大概是两个月到五个月的调整期，不会是大幅震荡而是小幅盘整，之后就会量价回升。

董方认为，从供求的角度看，深圳的房地产市场长期是向好的。此外，深圳的城市发展和创新能力也是支撑的因素。他列举了一组数据：2015年底，深圳南山区国家级高新技术企业就达1683家，占全市的31%，而广州全市仅有1923家；深圳国际专利申请也已占到全国的47%。他认为，深圳作为国家重要的创新中心和高科技中心，未来五到十年的发展前景巨大。

“一个城市的房价由人口和资金推动，各个方面的数据都表明深圳这个城市，至少还有十年的快速发展期，未来一定会变为超级城市。”董方说。

“聚焦深圳”对标新鸿基

正是基于对深圳市场基本面的看好，深圳控股在新一年的规划中，重申了“聚焦深圳”这一发展战略，将版图重点放在一、二线城市特别是深圳。

董方披露，目前深圳控股在深圳的潜在土地资源大概是300多万平方米，主要来源有三类，一类是公司独立持有的车公庙的一些商铺，约为60多万平方米；一类是母公司深业名下的100多万的土地；还有一类是公司与深圳的国企合作的30多万平方米的土地，包括跟深圳地铁合作的塘朗城项目，跟深圳国际在前海的签约项目等。

据深业集团营销中心总经理钟革惠介绍，今年深业在深圳将有9个项目入市，可售物业以产业办公为主，占比7成，住宅及公寓占比3成。这九个项目大部分位于关内片区，具有地段核心、规划超前、价格合理和服务甲级等特点。

与此同时，深圳控股正在逐渐退出三四线城市的市场。去年深圳控股将其持有的河源项目未开发土地退还给当地政府，总面积达62万平方米。目前在谈退还的还有江苏的姜堰地块。深业集团董事局主席吕华称，今年将争取三四线城市的库存全部去化，但能否达成目标则仍是未知数。

和大多数开发商一样，以房地产为主业的深业集团也在积极转型。除了做强房地产业务外，公司将着力打造运营服务平台，由“开发-销售”模式向“开发-销售-持有-运营”模式转型。

董方对此形容是在借鉴新鸿基持有物业运营之路，新鸿基依托香港一地，持有物业收益每年稳定而庞大。而深业可以依托的便是深圳，深圳优质的产业结构和城市前景，让这座城市的持有物业有更多的运营和发展空间。

至于销售和持有物业的比例，董方表示现在并没有固定的计划，但集团在完成销售指标、现金流指标后希望能持有的尽量持有。随着深圳城市核心位置的物业资产价值继续凸显，未来深业还将借力资本市场，推动物业资产证券化。

此外，深业还将依托资本金融机制进行产业筛选和业务重塑，未来五年深业的发展路径可以概括为“一平台、两中心、四公司”。“一平台”即搭建资本金融平台，“两中心”即组建产品研发中心、营销中心，“四公司”即搭建智慧园区运营公司、住宅物业管理公司、商业管理公司、服务式公寓运营服务公司。

深业的愿景是，在“十三五”期间实现1-2个运营服务平台和1-2家高科技企业的上市。

深业对未来的定位是，成为“城市空间价值塑造者”，2016年的工作计划包括城市梦工厂、青年房卡计划和中国国际消费电子展示交易中心。

“城市梦工厂”是为深圳的创业者服务，由深业集团、深圳市城市规划设计研究院、腾讯、华为等七家机构联合发起，主要从地产开发、园区运营、基础设施建设等方面为被孵化的企业和种子项目提供资源和服务。

青年房卡计划则是针对深圳的高房价、供需失衡提出的供给侧措施。深业将通过对自有存量物业进行改造升级，与政府合作对部分存量物业进行运营管理，提供青年公寓、精品公寓、中高端服务式公寓三种产品线。

董方表示，争取在今年年底推出 3000 套针对刚毕业大学生的青年公寓，三年左右在深圳推出两万套。“我们在这个里面不求利润。”董方透露，这是由深业或区政府等提供用房，租金低于市场价，带有一定福利性质的租赁公寓。